ابطال حکم موات بودن اراضی و چالشهای متعاقب آن برای محاکم قضایی

نوع مقاله : نقد رای دادگاه حقوقی

نویسنده

دانشجوی دکتری حقوق خصوصی دانشگاه تهران (پردیس البرز)

چکیده

 یکی از موضوعات چالش برانگیز و مبتلا به در بحث پرونده‌های مطروحه با موضوع اراضی موات، وضعیت حقوقی اراضی است که نوعیت آنها در پی اعتراض مالک اولیه به نظر هیأت تشخیص، تغییر پیداکرده و منتهی به ابطال سند مالکیت ثانویه به نام دولت با نمایندگی سازمان زمین شهری (اداره کل راه و شهرسازی استان) می‌شود. در چنین مواردی از سویی تصرفات ایام مالکیت دولت در اراضی با عنایت به نوعیت اراضی و سند صادر شده، مالکانه و قانونی بوده است و البته عمدتاً حاکمیتی، و از سوی دیگر با پذیرش اعتراض مالک و اثر قهقهرایی رأی صادر شده و لزوم اعاده وضع به حالت سابق، ایجاب عدالت، تأمین حقوق حقه مالک اولیه است که می‌تواند حسب مورد خلع ید و تحویل ملک مورد ترافع به مالک اولیه و یا پرداخت بهای آن و یا تحویل معوض آن باشد. در این میان برای قضاوت و تصمیم قضایی چالشهای متفاوتی امکان رخداد دارد که رأی مورد بررسی یکی از آنهاست. از آن‌جا‌که با صدور رأی تغییر نوعیت اراضی از موات به بایر و دایر و اثر قهقهرایی چنین رایی، اساس تصرفات و انتفاع دولت از اراضی موصوف مبنای قانونی خود را از دست می‌دهد به نظر می‌رسد دادنامة صادرشده از سوی شعبه 211 دادگاه عمومی که با اصلاح مبنای صدور به تایید شعبه 12 دادگاه تجدیدنظر استان تهران رسیده است، دایر بر الزام شرکت راه آهن شهری تهران (مترو) به پرداخت بهای روز ملک ضمن انتقاد به مبانی آراء صادر شده، درست و تایید شدنی باشد.

کلیدواژه‌ها


عنوان مقاله [English]

Annulment of a Judgment Concerning Unused Lands and Subsequent Challenges for Judicial Courts

نویسنده [English]

  • Seyede Faranak Hoseini Sarvestani
PhD student of private law at Tehran University.
چکیده [English]

One of the challenging and prevalent issues in the discussion of cases concerning unused lands concerns their legal status whose use situation has changed following an original owner's objection to a decision of the Discretion Board, leading to the annulment of the legal title of secondary ownership, i.e., the government, represented by the Urban Land Organization (provincial Department of Roads and Urban Development). In such cases, on the one hand, taking into account the type of the land use and its legal deed, the occupation of the government’s occupation of the land in question is proprietary and legal, and of course mainly of a sovereign type, and on the other hand, acceptance of the owner’s objection and the retroactive effect of the issued decision, the necessity to restore the property in question to its original condition and administration of justice requires the securing of the rights of the original owner, which can be implemented by the eviction and delivery of the disputed property to the original owner, or payment of its price, or delivery of its equivalent. Meanwhile, different challenges may arise concerning adjudication and judicial decision, of which the judgment under examination is one. One of which is the judgment under examination. Upon making a decision to change the land use from unused land to a land that is currently and continuously exploited or a land that has a history of farming or construction and the retroactive effect of such a decision, the basis of the government's possession and its use of the land loses its legal basis. Therefore, it seems that the judgment rendered by Branch 211 of the General Civil Court which is taking into account modifications made concerning its basis, approved by Branch 12 of the Appellate Court of Tehran Province, obliging the Tehran City Railway Company (Metro) to pay the current market price of a property is correct and acceptable, despite the fact abovementioned judgments are open to criticism.

کلیدواژه‌ها [English]

  • unused lands
  • ownership
  • price of lands acquired by expropriation
  • wrongful gain

1- گزارش پرونده و دادنامه‌های آراء شماره 820-28/10/90 شعبه 211دادگاه حقوقی تهران و 910266- 21/04/91 شعبه 12 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

حسب سوابق پرونده آقای ر.ح. با وکالت آقای ش.ق. دادخواستی به طرفیت شرکت راه آهن شهری تهران (مترو) به خواسته الزام خوانده به پرداخت قیمت کارشناسی روز نیم ربع دانگ مشاع از شش دانگ یک قطعه زمین به پلاک ثبتی 28681 فرعی از 2395 اصلی بخش ده تهران تهیه و تقدیم کرده است که شعبه 211 دادگاه عمومی حقوقی پس از رسیدگی به دعوای طرح شده با عنایت به مفاد نامه اداره ثبت اسناد و املاک کن دایر بر این‌که سند مساحت ملک به مقدار موضوع دعوی با ابطال رأی کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری و ابطال سند مالکیت به نفع خواهان صادر شده است و از سوی دیگر به موجب نظر کارشناس بدوی از مقدار 147/59 متر مربع کل پلاک به میزان 54233 متر مربع در داخل محدوده طرح احداث راه آهن سریع السیر تهران - کرج قرار گرفته و هیأت کاشناسان سه نفره نیز نظر مزبور را تأیید کرده و این نظر از تعرض طرفین مصون باقی مانده است لذا دادگاه با احراز مالکیت رسمی خواهان و قرا ر گرفتن مقدار 85/1129 متر مربع از ملک او در محدوده راه آهن شهری و با توجه به عدم اعمال و رعایت مقررات قانون نحوه خرید و تملک با استناد به مواد 308 و 311 قانون مدنی و 519 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به محکومیت خوانده دعوا به پرداخت مبلغ 000/425/863/11 ریال بابت بهای روز ملک و پرداخت هزینه دادرسی وحق‌الوکاله وکیل صادر و اعلام می‌دارد.

متعاقباً با تجدیدنظرخواهی شرکت راه آهن شهری تهران وحومه (مترو) از دادنامه شماره 820 - 28/10/90 شعبه 211دادگاه حقوقی تهران، موضوع مورد بررسی و رسیدگی شعبه 12 دادگاه تجدیدنظر قرار گرفته و در نتیجه به دلیل این‌که تجدیدنظر خواه ایراد و اعتراض و اشکال موثری که با یکی از جهات مذکور در ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی منطبق باشد اقامه نکرده است مستند به مواد 351 و 358 قانون یاد شده ضمن اصلاح مواد استنادی از مواد 308 و 311 قانون مدنی به مواد 1و2 قانون مسؤولیت مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته را تأیید کرده است.

2- نقد و بررسی مبانی رأی:

 آراء مورد اشاره از دومنظر قابل بررسی و تحلیل است:

الف ) مبنای رأی؛ ب) نتیجه دعوا

اساس دعوا از سوی ذی‌نفع با هدف جبران مافات مالکیت وی طرح شده است آنچنان که عدالت اقتضا دارد مالکی که به دلیل اشتباه در تشخیص نوعیت، ملک وی از ید مالکانه او خارج شده است باید بتواند به نحوی جبران مافات کرده و آن‌چه از دست رفته است باز ستاند. در این مسیر خواهان در سه مرحله گام برداشته است.

گام اول طرح دعوای ابطال رأی کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری و ابطال سند مالکیت دولت که به گونه ای که در مقدمه تبیین شد حقی است که برای معترضان به رأی کمیسیون تشخیص موضوع ماده 12 قانون زمین شهری در نظر گرفته شده است.

گام دوم تقاضای صدور سند به نام خود

 گام سوم احقاق حقوق مالکانه تفویت شده که نتیجه رأی صادر شده نیز بر همین مبنا مستقر و حاصل شده است. به‌منظور تبیین همراه با تعمق در اساس موضوع، شرح مختصری در ادامه ارائه می‌شود:

2-1- انواع اراضی و املاک در حقوق موضوعه

در یک تقسیم‌‌بندی کلی‌مالکیت را منقسم به دو نوع عمومی و خصوصی می‌کنند که قسم اول مشتمل بر اموال دولتی، اموال نهادهای عمومی غیر دولتی و مشترکات عمومی است.[1]

اموال دولتی، عبارتند از اموالی که مالکیت دولت بر آنها به مثابه مالکیت اشخاص حقیقی است بر مایملک خصوصی آنان. «موسسات عمومی حق مالکیتی مانند سایر اشخاص بر این اموال دارند. ولی اموال و مشترکات عمومی برای استفاده مستقیم تمام مردم آماده است و یا به حفظ مصالح عمومی اختصاص یافته و دولت از جهت ولایتی که بر عموم دارد می‌تواند آن را اداره کند؛ مانند پلها، موزه‌ها و معابر عمومی »[2] بنابراین می‌توان چنین نتیجه گرفت حق مالکیت سازمانها و نهادهای عمومی غیردولتی بر اموالشان نیز در صورتی که مصداق مشترکات عمومی نباشد مشابه اموال دولتی به مفهوم اخص است.

یکی از جمله اموال دولتی به مفهوم اخص آن اراضی موات است که عمده محور نگارة پیش رو به آن خواهد پرداخت.

2-2- مرجع تشخیص اراضی موات

« اراضی موات دسته‌ای از اراضی عمومی به شمار می‌آید که با توجه به نظر فقهای شیعه جزو انفال محسوب و به‌عنوان مایختص بالامام تعبیر و تحت مالکیت عمومی قرار دارد»[3]

تا پیش از انقلاب در قوانین موضوعه مدونه در این خصوص صراحتی در رابطه با تعیین کمیسیون تشخیص نوعیت اراضی موات وجود نداشت و در موارد اختلافی محاکم عمومی در خصوص نوعیت اراضی حسب مورد ابراز نظر می‌کردند. لیکن پس از انقلاب اسلامی و متعاقب تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن مصوب 1359، با تصویب قانون اراضی شهری در سال 1360 برای اولین بار طی ماده 12 قانون مذکور تشخیص اراضی موات داخل محدوده شهرها بر عهده کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزراء دادگستری و مسکن و‌شهرسازی وشهردارمحل بر طبق
آیین‌نامه اجرایی گذارده شد. سپس در سال 1366 با تصویب قانون زمین شهری این تشخیص بر عهده وزارت مسکن و شهرسازی قرار گرفت و طی دستور العمل اجرایی مادة مذکور که از سوی وزارت مسکن و شهرسازی تهیه و اجرایی شد کمیسیون مذکور مرکب از سه نماینده وزارت مسکن و شهرسازی که به حکم وزیر مسکن و شهرسازی منصوب می‌شوند تعیین شد. همچنین تشخیص اراضی موات خارج از محدوده شهرها مطابق قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال آن مصوب 1365 مجمع تشخیص مصلحت نظام بر عهده هیأت هفت نفره موضوع ماده 5 لایحه قانونی نحوه واگذاری (هیات هفت نفره واگذاری اراضی ) گذاشته شد.

2-3- فعل و انفعالات محتمل پس از صدور رأی کمیسیون ماده 12 مبنی بر موات بودن اراضی

آن‌چه در قوانین و مقررات مربوطه مبرهن و منعکس است لزوم تأمین اراضی مورد نیاز دولت از اراضی دولتی برای اجرای طرح و پروژه‌های عمومی و دولتی است. با توجه به این‌که اراضی موات پس از صدور رأی کمیسیون تشخیص در اختیار وزارت راه و شهرسازی به نمایندگی از دولت قرار می گیرد و اولویت استفاده از آن برای اجرای وظیفه ذاتی وزارتخانه مذکور در تأمین مسکن خواهد بود[4] و پس از آن استفاده برای اجرای طرحهای عمومی دولتی و عمرانی. این مبنا به صراحت در ‌تبصره 1 ماده 1 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358.11.17 درج شده است و اساساً حکم عقل و منطق در مورد نیاز دولت نیز استفاده از مایملک دولتی است مگر در صورت وجود معاذیری همچون عدم وجود اراضی مناسب طرح در محل مورد نظر، ملاحظات زیست محیطی و قس علی هذا. علی‌ای‌حال در چنین مواردی عموما اراضی موات بدون طی تشریفات با انعقاد قرارداد واگذاری به دستگاه مجری طرح واگذار می‌شود و در چنین حالتی است که چالش پیش رو امکان رخداد پیدا خواهد کرد.

2-4- حق اعتراض به تشخیص آراء کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری

مطابق نص صریح ماده 12 قانون زمین شهری آراء صادر شده از سوی کمیسیون ماده مذکور قابل اعتراض در محاکم عمومی صالح است و مهلت حق اعتراض به آن، بنا به مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام با موضوع تعیین مهلت اعتراض به نظریه وزارت مسکن و شهرسازی موضوع ماده 12 قانون زمین شهری مصوب 1366.6.22" که در سال 1370 به تصویب رسید، از تاریخ اعلام سه ماه[5] تعیین شده است.

2-5- برخی چالشهای ابطال آراء موات

  • تعاقب ایادی پس از واگذاری از سوی دولت. به عنوان مثال برخی اراضی محل اجرای طرح مسکن مهر و چالش مالکان پس از ابطال برای طرف دعوا قراردادن منتقل الیهم در دعوای ابطال اسناد
  • مشکلات دولت برای پرداخت بهای اراضی که امکان اعاده ی آنها نیست
  • اختلاف در ماهیت فعل و انفعالات صورت گرفته بر اراضی در زمان استقرار مالکیت دولت و ...

3- نقد و بررسی:

الف) توصیف رأی: آن‌چه می تواند شایسته امعان نظر باشد این حقیقت است که استفاده راه آهن از اراضی موضوع دادنامه در زمان استقرار مالکیت دولت بر اراضی مذکور و در اجرای قوانین و مقررات مربوطه، خاصه تبصره 1 ماده 2 ‌لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت بوده است. فلذا به نحو خلاصه می‌توان گفت اقدام دولت در واگذاری اراضی به راه آهن برای اجرای طرح، اعمال مالکیت قانونی و در اجرای قوانین حاکم بوده و هیچ‌گونه عنصر غیر قانونی در زمان طی روند موصوف وجود نداشته است. هرچند ابطال نوعیت موات جنبة اثر قهقهرایی داشته و کانه از روز نخست اساس استقرار مالکیت مبتنی بر اشتباه بوده است مع الوصف نمی‌توان مبنای صدور رأی بدوی را که مستند به مقررات مترتب بر غصب می‌باشد صحیح دانست.

از سوی دیگر دادگاه تجدیدنظر استان تهران ضمن تایید نتیجه، رأی صادر شده از سوی دادگاه بدوی را با اصلاح مواد استنادی به موارد 1و 2 قانون مسؤولیت مدنی تایید کرده است.

در این خصوص نیز چنین استنادی محل تامل و نقد به نظر می‌رسد چراکه مواد مذکور و اساساً مبنای استقرار مسؤولیت خارج از قرارداد سه رکن تقصیر رابطه سببیت فعل زیان‌بار است. ارکانی که قضیه مانحن فیه حداقل فاقد دو رکن اساسی از سه رکن مورد اشاره آن است. چنان‌که در صدر ماده 1 قانون معنون آمده است: (هرکس بدون مجوز قانونی عمداً یا در نتیجه بی‌احتیاطی ....) نکته‌ای که در خصوص اراضی موات و اعمال حاکمیتی دولت بر آنها مطلقا مصداق ندارد. چرا که با تثبیت مالکیت دولت بر اراضی مذکور هرگونه تصرف دستگاه متصرف، مالکانه و در راستای اجرای ضوابط قانونی بوده است. شاید بتوان گفت چون با زوال مالکیت دولت ادامه تصرف در ملک غیر من غیر حق بوده است و از سوی دیگر نیز اعادة آن غیر ممکن خواهد بود و از سوی دیگر این امر موجب‌استیفا و داراشدن بلاجهت دولت می‌شود الزام به‌پرداخت قیمت‌موجب استقرار ارکان عدالت و احقاق حق مالک باشد و این یک نتیجه عقلی عرفی و قانونی است.

ب) تحلیل رأی: حق مالکیتی به دلیل اعمال حاکمیت قانون، قهراً سلب و ساقط شده و مالک مال از ملک و منافع آن محروم می‌شود. در ادامه با طی روال قانونی به تشخیصی که سر منشا این سلب مالکیت بوده است اعتراض می‌کند و در طی مراحل دادرسی و بررسیهای لازم بر حقانیت اعتر اض وی صحه می‌گذارند و النهایه نوعیت واقعی تثبیت و ثبوتاً حق مالکیت وی مجدداً مستقر می‌شود. مع الوصف ماوقعی که در این فاصله رخ داده است موجب شده است تا امکان استیلای تصرف مالک وجود نداشته باشد. بنابراین مالک اولیه طبق قانون برای برقراری عدالت حق دادخواهی دارد تا حتی‌الامکان بهای مادی مالکیت از دست رفته خویش را دریافت کند.

فلذا الزام متصرف به پرداخت بهای اراضی در دعاوی هم چون پروندة مورد نظر که اساساً اعاده وضع به حالت سابق به دلایلی همچون از دسترس خارج شدن ملک موضوع دعوا و یا تعذر اساسی اعادة آن به مالک ممکن نیست، بر مبنای اصل پذیرفته شده (من له الغنم فعلیه‌الغرم) که قاعده‌ای است مبتنی بر عقل و شرع و موازین فقهی و حقوقی، عادلانه ترین نتیجه یک رأی صحیح و تایید شدنی است.

 

 

نتیجه:

  • اعتراض مالکان اراضی موات به تشخیص نوعیت موات و استقرار مالکیت دولت از حقوقی است که قانون‌گذار به‌منظور به حداقل رسانیدن اجحاف و احیانا تضییع حقوق مالکان خصوصی برای ایشان در نظر گرفته است. مبنای این حق احترام مالکیت خصوصی در شرع انور اسلام و قوانین پایه و تاثیر این امر در نظم و امنیت روانی جامعه است.
  • هنگامی که این حق به موقع اجرا گذارده شده و دادخواهی مالک منتهی به اعاده مالکیت مالکان خصوصی می‌شود با دوحالت مواجهیم یا استرداد عین مال یا تعذر این امر. در مواقع تعذر استرداد، شایسته ترین راه برای پاس‌داشت عدالت پرداخت بهای آن به مالک است. بر همین مبنا اساس تصمیم قضات شعبه 211 دادگاه عمومی حقوقی تهران و شعبه 12 دادگاه تجدیدنظر استان منطبق بر موازین عقلی و شرعی و قانونی بوده است. مع الوصف مبنای استناد شعب مذکور محل نقد و نپذیرفتنی است چرا که نه ضمان ید غاصبانه در خصوص اعمال مالکیت و حاکمیت دولت قابل اطلاق است و نه پذیرفتن مبنای مسؤولیت مدنی در رابطه با استیلای تصرف دولت.
  • النهایه با وجود این‌که نتیجه رأی صحیح و تایید شدنی است، مبنای رأی قابل انتقاد و نادرست به‌نظر می‌رسد و اتکای قضات محترم را به مبنایی عدالت محور در پرونده‌های مشابه ضروری می‌سازد.

 

[1]. سالاری، مصطفی، تحصیل و تملک اراضی توسط دولت، انتشارات نشر دادگستر، چاپ سوم، 1393 ص 37

[2]. کاتوزیان، ناصر، اموال و مالکیت، نشر میزان، چاپ پنجم، بهار 1381، جلد اول، ص 65-66

[3]. شمس، احمد. «نظام حقوقی اراضی ملی شده »، نشر دادگستر، جلد اول، پاییز 76، ص 112

[4]. ماده 9 قانون زمین شهری مصوب 1366 : وزارت مسکن و شهرسازی موظف است زمینهای مورد نیاز برای امر مسکن و خدمات عمومی را ضمن استفاده از کلیه اراضی موات و‌دولتی در شهرهایی که به پیوست این قانون به دلیل عدم تکاپوی اراضی مذکور در این شهرها ضرورت آن حتمی است به ترتیب از زمینهای بایر و دایر‌شهری تأمین کند.

[5]. موسوی، سیدعباس، تبلور اصول حقوقی در آراء محاکم عالی، انتشارات خرسندی، چاپ سوم، 1401 ص 183

  1. قانون مسؤولیت مدنی مصوب 1339.
  2. قانون زمین شهری مصوب 1366 با اصلاحات بعدی.
  3. لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358.
  4. کاتوریان، ناصر، قانون مدنی در نظم حقوقی کنونی، چاپ جهل و یکم، انتشارات میزان، 1393.
  5. کاتوزیان، ناصر، حقوق مدنی، اموال و مالکیت، تهران، میزان، 1392، چاپ سی و نهم.
  6. کاتوزیان، ناصر، حقوق مدنی، الزامهای خارج از قرارداد (مسؤولیت مدنی)، تهران، گنج دانش، 1400.
  7. کاتوزیان، ناصر، اموال و مالکیت، نشر میزان، چاپ پنجم، بهار 1381، جلد اول.
  8. جعفری لنگرودی، محمد جعفر، حقوق اموال، تهران، گنج دانش، 1380.
  9. جعفری لنگرودی، محمد جعفر، محشی قانون مدنی، چاپ چهارم، انتشارات گنج دانش، 1391.
  10. موسوی، سید عباس، تبلور اصول حقوقی در آراء محاکم عالی، انتشارات خرسندی، چاپ سوم، 1401.
  11. موسوی، سید عباس، فهرست الفبایی عناوین حقوقی و کیفری، انتشارات دادگستر، چاپ دوازدهم، 1401.
  12. سالاری، مصطفی، تحصیل و تملک اراضی توسط دولت، انتشارات نشر دادگستر، چاپ سوم، 1393.
  13. شمس، احمد. «نظام حقوقی اراضی ملی شده »، نشر دادگستر، جلد اول، پاییز 76، ص 112.
  14. کامیار، غلامرضا، شهر در پرتو رویه قضایی، مجمع علمی فرهنگی مجد، چاپ اول، 1395.
  15. شهری، غلام رضا، حقوق ثبت اسناد و املاک، تهران، جهاد دانشگاهی علامه، 1381، چاپ دهم.